FOCUS NORMATIVO RE MIND – Manovra Finanziaria 2021: primi chiarimenti sulle misure rilevanti per la Filiera Immobiliare

Si riporta una prima sintesi delle principali misure interessanti la filiera immobiliare come previste dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178, contenente il “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2021 e bilancio pluriennale per il triennio 2021-2023, pubblicata nella in G.U. il 30 dicembre 2020 (Legge di Bilancio 2021):

Proroga dei bonus edilizi e assimilati

Rivalutazione dei beni di impresa

Crediti d’imposta per le perdite derivanti da PIR

Procedure esecutive immobiliari

Locazioni di immobili residenziali

Misure per il settore turistico-alberghiero

Esenzione sugli utili percepiti da OICR UE/SEE

Rivalutazione di terreni e partecipazioni (redditi diversi)

Di seguito il profilo sintetico degli argomenti trattati.

 

Proroga dei bonus edilizi e assimilati

La Legge di Bilancio 2021 dispone all’articolo 1 commi da 58 a 60 la proroga per l’anno 2021 delle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di efficienza energetica, di ristrutturazione edilizia, per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici, nonché per il recupero o il restauro della facciata esterna degli edifici. La norma, inoltre, innalza da 10.000 a 16.000 euro l’importo complessivo sul quale calcolare la detrazione prevista per l’acquisto di mobili e di elettrodomestici. La legge di bilancio riconosce, altresì, alle persone fisiche residenti in Italia, un “bonus idrico” pari a 1.000 euro per ciascun beneficiario, da utilizzare entro il 31 dicembre 2021, per interventi di sostituzione di sanitari e apparecchi a limitazione di flusso d’acqua su edifici esistenti o parti di questi o su singole unità immobiliari, comprese eventuali opere idrauliche e murarie collegate. Il contributo è riconosciuto nel limite di spesa previsto e fino ad esaurimento delle risorse, demandandosi la definizione delle modalità e dei termini per l’erogazione e ad un apposito decreto del Ministro dell’ambiente da emanare entro 60 giorni dall’entrata in vigore della norma primaria.

 

 

Si introduce, con riguardo al “Superbonus”, la proroga dell’applicazione della detrazione fino al 30 giugno 2022 (rispetto al previgente termine del 31 dicembre 2021), da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di pari importo e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta nel 2022 (per gli istituti autonomi case popolari (IACP) fino al 31 dicembre 2022). Tali termini sono ulteriormente prorogati per gli interventi effettuati dai condomini per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo (la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022) nonché per quelli effettuati dagli IACP, per i quali alla data del 31 dicembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo (la detrazione spetta anche per le spese sostenute entro il 30 giugno 2023). La norma stabilisce che rientrano nella disciplina agevolativa gli interventi per la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente, nonché quelli finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche anche nel caso siano effettuati in favore di persone aventi più di 65 anni. Tra i soggetti beneficiari dell’agevolazione vengono incluse le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche. Viene inoltre prorogata l’opzione per la cessione o per lo sconto in luogo delle detrazioni fiscali al 2022.

Prorogata di un anno (a tutto il 2021) l’agevolazione fiscale inerente la sistemazione a verde di aree scoperte di immobili privati a uso abitativo (cd “bonus verde”). L’agevolazione consiste nella detrazione dall’imposta lorda del 36% della spesa sostenuta, nel limite di spesa di 5.000 euro annui e – pertanto – entro la somma massima detraibile di 1.800 euro.

Rivalutazione dei beni di impresa

La legge di bilancio estende la rivalutazione dei beni di impresa ai beni immateriali privi di tutela giuridica (brevetti e marchi non registrati, avviamento). In particolare, si estende la possibilità di rivalutare i beni di impresa anche all’avviamento e alle altre attività immateriali risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019. Il maggior valore attribuito ai beni può essere riconosciuto, ai fini delle imposte sui redditi e dell’IRAP, a decorrere dall’esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita, mediante il versamento di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP nella misura del 3% per i beni ammortizzabili e non ammortizzabili. Il saldo attivo della rivalutazione può essere affrancato, in tutto o in parte, con l’applicazione in capo alla società di un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi, dell’IRAP e di eventuali addizionali nella misura del 10%.

 

Crediti d’imposta per le perdite derivanti da PIR

Si prevede l’attribuzione di un credito d’imposta per le perdite derivanti da specifici piani di risparmio a lungo termine (PIR-PMI), a condizione che essi vengano detenuti per almeno 5 anni e il credito di imposta non ecceda il 20% delle somme investite negli strumenti medesimi. Il credito d’imposta è utilizzabile in 10 quote annuali di pari importo nelle dichiarazioni dei redditi ovvero in compensazione mediante F24. Il credito d’imposta si applica ai piani costituiti dal 1° gennaio 2021 per gli investimenti effettuati entro il 31 dicembre 2021. Tali misure  attribuiscono un credito d’imposta per le perdite derivanti da specifici piani di risparmio a lungo termine – PIR, ossia quei piani che (ai sensi dell’articolo 13-bis, comma 2-bis del decreto-legge n. 124 del 2019), per almeno i due terzi dell’anno solare di durata del piano investano almeno il 70% del valore complessivo in strumenti finanziari, anche non negoziati, di imprese residenti in Italia o in Europa con stabile organizzazione in Italia, diverse da quelle inserite negli indici FTSE MIB e FTSE Mid Cap della Borsa italiana o in indici equivalenti di altri mercati regolamentati, ovvero in prestiti erogati a tali imprese o nei loro crediti. Il credito di imposta spetta alle persone fisiche titolari dei piani predetti ed è pari alle minusvalenze, perdite, e differenziali negativi realizzati, ai sensi dell’articolo 67 del TUIR (D.P.R. n. 917 del 1986) con riferimento ai predetti strumenti finanziari qualificati, a condizione che essi vengano detenuti per almeno 5 anni e il credito di imposta non ecceda il 20% delle somme investite negli strumenti medesimi. Il comma 220 precisa che il credito d’imposta di cui al comma 219 è utilizzabile in 10 quote annuali di pari importo nelle dichiarazioni dei redditi a partire da quella relativa al periodo d’imposta in cui le componenti negative si considerano realizzate ai fini delle imposte sui redditi, ovvero in compensazione mediante F24 (articolo 17 del decreto legislativo n. 241 del 1997). In base al comma 221, l’agevolazione non concorre alla formazione del reddito ai fini dell’imposta sui redditi.

Si stabilisce che il credito d’imposta si applica ai piani costituiti dal 1° gennaio 2021 per gli investimenti effettuati entro il 31 dicembre 2021. Inoltre, si introducono alcune modifiche di coordinamento al decreto-legge n. 104/2020 (c.d. “Agosto”) al fine di chiarire che i limiti di investimento nei PIR qualificati ai sensi del predetto articolo 13-bis, comma 2-bis, del decreto-legge n. 124 del 2019 sono pari a 300.000 euro all’anno e a 1.500.000 euro complessivi.

Procedure esecutive immobiliari

Particolare attenzione va data ad alcune novità in tema di procedure esecutive su immobili siti in piani di zona. In particolare, il comma 376 prevede la nullità delle procedure esecutive aventi ad oggetto immobili in regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata finanziati in tutto o in parte con risorse pubbliche.

Nel caso in cui l’esecuzione sia già iniziata il giudice della esecuzione deve sospendere il procedimento esecutivo (comma 377). Una specifica disciplina è prevista nel caso in cui la procedura abbia avuto inizio su istanza dell’istituto di credito presso il quale è stato acceso il mutuo fondiario (comma 378). Nel caso in cui vi siano pendenti procedure concorsuali il giudice competente deve sospendere il relativo procedimento (comma 379).

Locazioni di immobili residenziali

Si prevede un contributo per la sostenibilità del pagamento degli affitti di unità immobiliari residenziali. Tale misura attribuisce un contributo a fondo perduto, per l’anno 2021, al locatore di immobile adibito a uso abitativo (solo abitazione principale) situato in un comune ad alta tensione abitativa in caso di riduzione del canone di locazione. Il contributo è pari al 50% della riduzione del canone entro il limite massimo annuo di 1.200 euro per singolo locatore. Per tale finalità è autorizzata la spesa di 50 milioni di euro per l’anno 2021. Il comma 382 stabilisce l’obbligo per il locatore, ai fini del riconoscimento del contributo di cui al comma 381, di comunicare, in via telematica, all’Agenzia delle entrate la rinegoziazione del canone di locazione e ogni altra informazione utile ai fini dell’erogazione del contributo. Il comma 383 rinvia a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da adottare entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di bilancio, l’individuazione delle modalità di attuazione.

Misure per il settore turistico-alberghiero

Al fine di aiutare il settore del turismo pesantemente colpito dalla pandemia da COVID-19 la legge di bilancio 2021 introduce talune misure in materia di strutture ricettive. Tra le principali si evidenziano:

  • le modifiche introdotte al regime fiscale delle locazioni brevi (comma 595). In particolare, con effetto dal periodo d’imposta relativo al 2021, la cedolare secca del 21% è riconosciuta solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale. Le suddette disposizioni si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, oppure soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. Il comma 595 interviene quindi nell’articolo 4 del D.L. 50/2017 che definisce le locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire da tale data si applicano le disposizioni dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (“cedolare secca”), con l’aliquota del 21% in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca;
  • i commi da 599 a 604 – introdotti durante l’esame parlamentare -, recano un complesso di agevolazioni finanziarie e fiscali per il settore turistico. Nel dettaglio i citati commi esentano dalla prima rata dell’IMU 2021 gli immobili ove si svolgono specifiche attività connesse ai settori del turismo, della ricettività alberghiera e degli spettacoli, contestualmente incrementando l’apposito Fondo di ristoro per i comuni. Si tratta in particolare dei seguenti immobili:
  1. a) stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, stabilimenti termali;
  2. b) alberghi, pensioni e relative pertinenze, agriturismi, villaggi turistici, ostelli della gioventù, rifugi di montagna, colonie marine e montane, affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed & breakfast, residence e campeggi, purché i relativi soggetti passivi siano anche gestori delle attività esercitate;
  3. c) immobili in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;
  4. d) discoteche, sale da ballo, night-club e simili, a condizione che i soggetti passivi siano anche gestori delle attività esercitate.

Vale la pena rammentare che l’articolo 177 del decreto-legge n. 34 del 2020 (decreto Rilancio) ha abolito la prima rata dell’IMU 2020, quota-Stato e quota-Comune, per i possessori di immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali o stabilimenti termali, così come di immobili classificati nella categoria catastale D2, vale a dire agriturismi, villaggi turistici, ostelli della gioventù e campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività. L’agevolazione opera anche per gli immobili in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni.

Successivamente l’articolo 78 del decreto-legge n. 104 del 2020 (decreto Agosto) ha esentato dal pagamento della seconda rata dell’IMU 2020 i predetti immobili già esentati dalla prima; ha poi disposto l’esenzione dalla sola seconda rata IMU 2020 dovuta sugli immobili – rientranti nella categoria catastale D3 – destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, a discoteche, sale da ballo, night-club e simili, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività ivi esercitate. Il decreto “Agosto” ha inoltre specificato che l’esenzione dalla seconda rata IMU per le pertinenze delle strutture ricettive (categoria D2) si applica anche alla prima rata già esentata per effetto dell’articolo 177 sopra menzionato. Il medesimo provvedimento prevede poi, per gli immobili destinati a spettacoli cinematografici, teatri e sale per concerti e spettacoli, che l’IMU non è dovuta per gli anni 2021 e 2022, subordinatamente all’autorizzazione della Commissione europea. Si ricorda al riguardo che il decreto-legge n. 137 del 2020 (cd. Ristori), convertito, con modificazioni dalla legge di conversione 18 dicembre 2020, n. 176, ha disposto:

– all’articolo 9, l’abolizione del versamento della seconda rata dell’IMU 2020 per gli immobili e le relative pertinenze in cui si svolgono le attività imprenditoriali interessate dalla sospensione disposta col D.P.C.M. 24 ottobre 2020 in ragione dell’aggravarsi dell’emergenza sanitaria. Si tratta, in sostanza, dei settori della ricettività alberghiera, della ristorazione e della somministrazione di cibi e bevande, del turismo, dello sport e dello spettacolo, della cultura e dell’organizzazione di fiere e altri eventi, come dettagliatamente indicati dall’allegato 1 al provvedimento;

– all’articolo 9-bis, l’estensione della cancellazione della seconda rata IMU per l’anno 2020 ad ulteriori categorie di immobili, sostanzialmente dove si svolgono attività di vendita al dettaglio e servizi alla persona, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività esercitate e si trovino nei comuni delle aree con scenario di massima gravità e livello di rischio alto, individuate con ordinanze del Ministro della salute.

L’articolo 9-ter del predetto decreto Ristori ha chiarito che l’esenzione dal pagamento dell’IMU 2020 disposta dai decreti-legge emergenziali trova applicazione nei confronti di tutti i soggetti passivi IMU, a condizione che siano anche gestori delle attività economiche interessate dalle norme di esenzione (non solo, dunque, ai proprietari degli immobili interessati dall’esenzione).

Si evidenzia che i decreti “Ristori” (D.L. n. 149/2020 “Ristori bis”, il D.L. n. 154/2020 “Ristori ter” e il D.L. n. 157/2020 “Ristori quater”) sono confluiti nel primo il decreto-legge “Ristori” n. 137/2020 in sede di conversione (L. n. 176/2020);

  • il comma 602 estende il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo, istituito dal decreto Rilancio (articolo 28) e modificato dai successivi provvedimenti emergenziali, alle agenzie di viaggio e ai tour operator. Per questi ultimi soggetti e per le imprese turistico-ricettive il credito spetta sino al 30 aprile 2021, in luogo dell’originario termine del 31 dicembre 2020. In particolare, l’articolo 28 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (cd. decreto Rilancio) introduce un credito d’imposta nella misura del 60% per l’ammontare mensile del canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili a uso non abitativo a favore di alcuni soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro, che hanno subito una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi (nel mese di riferimento di almeno il cinquanta per cento). Per le strutture alberghiere, termali e agrituristiche, le agenzie di viaggio e turismo e i tour operator, il credito d’imposta spetta indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d’imposta precedente. L’agevolazione è commisurata all’importo versato nel periodo d’imposta 2020 con riferimento a ciascuno dei mesi di marzo, aprile, maggio e giugno e per le strutture turistico ricettive con attività solo stagionale con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio, giugno e luglio. Ai sensi dell’articolo 122 del medesimo decreto Rilancio, i soggetti beneficiari possono, in luogo dell’utilizzo diretto, optare per la cessione, anche parziale, dei crediti d’imposta ad altri soggetti, ivi inclusi il locatore o il concedente, a fronte di uno sconto di pari ammontare sul canone da versare, gli istituti di credito e altri intermediari finanziari. Lo stesso articolo 28 prevede che per i contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo, la percentuale è pari al 30%. Per le imprese esercenti attività di commercio al dettaglio con ricavi o compensi superiori a 5 milioni di euro, nel periodo d’imposta 2019, le percentuali sono stabilite al 20% (contratti di locazioni) e al 10% (contratti di servizi a prestazioni complesse o affitto d’azienda). Il decreto-legge Ristori (articolo 8) stabilisce che alle imprese operanti in alcuni settori (di cui ai codici ATECO riportati nell’Allegato 1) coinvolti dalle ulteriori restrizioni previste dalle disposizioni del DPCM 24 ottobre 2020, spetta il credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda previsto dal sopra citato articolo 28 del decreto-legge n. 34 anche per ciascuno dei mesi di ottobre, novembre e dicembre. Si tratta, in sostanza, dei settori della ricettività alberghiera, della ristorazione e della somministrazione di cibi e bevande, del turismo, dello sport e dello spettacolo, del benessere fisico, della cultura e dell’organizzazione di fiere e altri eventi. Tale agevolazione spetta indipendentemente dal volume di ricavi e compensi registrato nel periodo d’imposta precedente.

 

 

 

Esenzione sugli utili percepiti da OICR UE/SEE

L’articolo 1, commi da 631 a 633, stabilisce che, a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di bilancio 2021, agli organismi di investimento collettivo del risparmio (OICR) di diritto estero istituiti negli Stati membri dell’Unione europea e negli Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo in conformità alla disciplina europea, il cui gestore sia soggetto a forme di vigilanza nel Paese estero nel quale l’OICR è istituito, non si applica la ritenuta del 26% sugli utili percepiti (comma 631). Il comma 633 dispone inoltre che le plusvalenze e le minusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di partecipazioni qualificate dai medesimi soggetti non concorrono a formare il reddito. Le norme in esame allineano il trattamento fiscale dei dividendi e delle plusvalenze conseguiti da OICR di diritto estero, istituiti in Stati membri dell’Unione europea o in Stati aderenti all’Accordo sullo spazio economico europeo che consentono un adeguato scambio di informazioni, a quello dei dividendi e delle plusvalenze realizzati da OICR istituiti in Italia, estendendo le esenzioni già previste per gli utili da partecipazione percepiti e per le plusvalenze realizzate dagli OICR istituiti in Italia derivanti dalle partecipazioni qualificate in società italiane.

Rivalutazione di terreni e partecipazioni (redditi diversi)

I commi 1122 e 1123, introdotti durante l’esame parlamentare, prorogano al 2021 la facoltà di rideterminare il valore d’acquisto di terreni e di partecipazioni non quotate mediante pagamento di un’imposta sostitutiva, con aliquota fissata all’11%. Viene prorogata la facoltà di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni (sia agricoli sia edificabili) posseduti, sulla base di una perizia giurata di stima, a condizione che il valore così rideterminato sia assoggettato a un’imposta sostitutiva. Gli articoli 5 e 7 della legge n. 448 del 2001 (legge finanziaria 2002) hanno introdotto la possibilità di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei terreni (sia agricoli sia edificabili) posseduti da persone fisiche e società semplici alla data del 1° gennaio 2002, agli effetti della determinazione delle plusvalenze e minusvalenze di cui all’articolo 81, comma 1, lettere a) e b), del D.P.R. n. 917 del 1986 (testo unico delle imposte sui redditi – TUIR). Il valore da assumere in luogo del costo o valore di acquisto deve essere determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da specifiche categorie di soggetti. Il valore così rideterminato è assoggettato un’imposta sostitutiva. Il decreto-legge n. 282 del 2002 ha poi riaperto i termini per la rivalutazione dei suddetti valori, applicandola a partecipazioni e terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2003. In seguito, i termini sono stati riaperti annualmente sino alla proroga contenuta nella disposizione in esame, che consente di effettuare la rivalutazione per le partecipazioni in società non quotate e per i terreni posseduti alla data del 1° gennaio 2021.

Le imposte sostitutive possono essere rateizzate fino ad un massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dalla data del 30 giugno 2021. La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro la data del 30 giugno 2021.

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